宽甸满族自治县

物业服务收费管理规定（试行）

（征求意见稿）

为进一步规范我县物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《辽宁省物业管理条例》和《丹东市物业服务收费管理规定（试行）》等有关规定，特制定《宽甸满族自治县物业服务收费管理规定（试行）》。

一、本规定适用于我县行政区内取得物业管理行政主管部门核发的物业企业资质、工商行政主管部门核发的营业执照并取得税务登记的物业服务企业。业主自行管理的住宅小区可参照本规定执行。

二、本规定所称物业服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护等而向业主或使用人收取的费用。

三、物业服务成本（物业服务支出）一般有以下部分构成：

1、物业服务企业相关人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域内安全防范、环境卫生、绿化、公共秩序和车辆停放管理费用；

4、办公费用；

5、物业服务企业固定资产折旧费用；

6、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

7、应缴税、费；

8、经业主同意的其他费用。

物业共用部位、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当从专项维修资金中列支，不得计入物业服务成本。

四、依据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行市场调节价和政府指导价。

（一）办公、商用、厦子、车库及物业管理区域配套用房等非住宅及高级公寓和别墅区的物业服务费实行市场调节价。具体收费标准由业主委员会或物业使用人与物业服务企业协商并以书面合同的形式约定。

（二）单体楼和旧住宅小区（百分制收费等级考核分数在60分以下）的物业服务费实行市场调节价。具体收费标准由业主委员会或业主（业主代表、物业使用人）与物业服务企业以书面合同的形式约定。

（三）尚未成立业主委员会的小区普通住宅前期物业服务收费和成立业主委员会的小区普通住宅物业服务收费实行政府指导价。遵循合理、公开、物业服务成本与服务水平相适应的原则，具体收费标准实行百分制收费等级考评管理。经考核评定，分数在91-100分的为一级，81-90分的为二级，71-80分的为三级，61-70分的为四级（考评内容详见《物业服务等级考核评分内容及标准》）。

1、物业服务收费等级考评

尚未成立业主委员会的小区普通住宅前期物业服务的收费等级考评由物业服务企业（建设单位选聘具备有效资质的）提出考评意见后，报物业管理行政主管部门评定（附《前期物业服务等级考核评定表》）。前期物业服务费执行期限不得超过一年。

成立业主委员会的小区普通住宅物业服务的收费等级考评由物业服务企业（业主大会选聘具备有效资质的）提出考评意见后，报业主委员会评定（附《物业服务等级考核评定表》）。

2、各等级基准物业服务收费标准

住宅物业服务费按照房屋建筑面积收取。各等级基准物业服务收费标准拟定为：一级0.60～0.70元/月·平方米（下同），二级0.50～0.60元，三级0.45～0.50元，四级0.30～0.35元。各等级物业服务收费根据服务内容、服务质量等因素允许在基准物业服务收费标准基础上最高上浮20%，下浮不限。

3、具体物业服务收费标准的确定

尚未成立业主委员会的小区普通住宅前期物业服务收费依据收费等级考评和浮动幅度，由建设单位与其选聘具备有效资质的物业服务企业以书面合同的形式约定。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

成立业主委员会的小区普通住宅物业服务收费依据收费等级考评和浮动幅度，由业主委员会与业主大会选聘具备有效资质的物业服务企业以书面合同的形式约定。

五、前期物业服务合同和服务事项应当包括下列主要内容：

（一）前期物业服务合同

1、合同双方的基本情况；

2、物业的基本情况；

3、物业服务事项和服务标准；

4、物业服务费用的标准和收取办法；

5、建设单位、业主和物业服务企业的权利义务；

6、物业的承接验收情况；

7、违约责任；

8、争议处理方式。

（二）前期物业服务事项

1、物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；

2、物业管理区域内安全防范、环境卫生、绿化、公共秩序和车辆停放管理；

3、物业装饰装修管理；

4、物业档案资料管理；

5、其他需要明确的事项。

业主有权拒绝接受前期物业服务合同中没有约定的有偿物业服务事项。

六、业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业的服务合同和服务事项应当包括下列主要内容：

（一）服务合同

1、物业服务事项及其内容、服务标准；

2、物业服务费用的标准、收取办法及其计费方式；

3、双方权利义务；

4、违约责任；

5、合同期限；

6、合同争议及纠纷的解决办法。

（二）物业服务项目

1、物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理；

2、物业管理区域内公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、车辆停放管理；

3、其他需要明确的事项。

七、住宅楼电梯经技术监督部门检验并出具电梯检验验收报告后，可收取电梯运行费。电梯运行费原则上按房屋建筑面积收取，每平方米每月0.50元。或按乘坐次数计收，每乘坐一次每人0.10元。若无计量装置，可按住户家庭常住人员数量收取，每人每月12元。具体收费标准由业主委员会与物业服务企业以书面合同的形式约定。

实行刷卡运行的电梯，其电梯卡按家庭常住人口数量发放，电梯卡初次发放不得收费，丢失、损坏补发的收费标准报县物价局审批。其他智能卡收费参照执行。

八、车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主委员会与物业服务企业以书面合同的形式约定。

九、其它相关收费规定。

1、在业主或使用人装修期间，利用载人电梯运送家具、装修材料及垃圾的，物业服务企业可收取电梯使用费。具体收费标准由业主与物业服务企业双方协商并签订服务合同。

2、在业主或使用人装修期间，可委托物业服务企业清运堆放在指定地点的装修建筑垃圾，装修垃圾清运费的具体收费标准由业主与物业服务企业双方协商并签订服务合同。

不经双方协商具体收费标准并签订书面服务合同的，一律不得收费。

业主在装修期间，物业服务企业应当将住宅装饰装修工程禁止的行为和注意事项书面告知装饰装修人，并以书面合同的形式约定装饰装修保证金、抵押金，装饰装修保证金、抵押金除违约外应如数如期退还。

十、物业管理区域内，物业服务企业接受供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视等单位委托代收费的，不得向业主加收任何费用。

除法律法规规定，可以由物业服务合同特殊约定的收费项目和标准外，未经价格主管部门批准，物业服务企业不得自立项目和自定标准收费。

十一、普通住宅物业服务收费实行《收费许可证》制度。物业服务企业需提交以下资料到县物价局办理《收费许可证》，持证收费，并按时进行年度审验。

1、物业服务企业申领《收费许可证》受理单；

2、办理经营服务性《收费许可证》申请；

3、办理经营服务性《收费许可证》申请表；

4、工商营业执照副本复印件；

5、税务登记证书副本复印件；

6、有效的物业服务企业资质证明副本复印件（房产物业管理行政主管部门加盖公章）；

7、经物业管理行政主管部门审查同意的业主委员会备案证明复印件（房产物业管理行政主管部门加盖公章）；

8、企业组织机构代码证书复印件；

9、《物业服务等级考核评定表》；

10、物业服务合同复印件。

上述资料由物业管理行政主管部门审核并签署意见后，由物业服务企业提交县物价局办理《收费许可证》。

十二、物业服务收费实行收费公示制。物业服务企业要遵循公开、公平和诚实信用的原则公示下列内容：

1、物业服务企业在签订物业服务合同前，必须在住宅小区的醒目位置公示百分制收费等级考评结果、拟制定物业服务收费标准、意见反馈形式、联系人及联系电话等内容。公示时间不得少于七日。

2、物业企业在收费前，必须在经营场所或收费处的醒目位置公示收费项目、收费标准、收费范围、收费依据、计费方式、服务内容、服务标准、宽甸满族自治县物价局监制、举报电话（12358）等内容。未进行公示不得收费。

3、物业服务企业每半年要至少公布一次普通住宅物业服务财务收支情况，以更好接受广大业主监督。公示时间不得少于七日。

上述公示内容，物业服务企业在公示前要将公式样本报县价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。凡不按规定实行公示制的，物价局不予核发《收费许可证》或者不与实施收费年度审验。

十三、本规定由县物价局、县物业管理行政主管部门负责解释。

十四、本通知自2012年1月1日起执行。宽价发﹝2007﹞22号文件同时废止。

附：1、物业服务企业申领《收费许可证》受理单

2、《前期物业服务等级考核评定表》

《物业服务等级考核评定表》

        3、《物业服务等级考核评分内容及标准》

                           二○一二年八月一日

物业服务等级考核评分内容及标准

考核项目	考评内容与标准	考评验收方法	评分
一、   基   本   要   求 （7分）	l、小区实施社会化、专业化管理服务，设有专业物业管理机构。	符合的1．O分。
	2、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。	符合的1.0分，基本符合的0.5分。
	3、管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情。	符合的2.0分，基本符合的1.0分。
	4、有完善的物业管理方案，相关制度健全。	符合的1.0分，基本符合的0.5分。
	5、财务账目清晰，收支用途明确，按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。	符合的2.0分，基本符合的1.5分。没有规范财务账目的0分。
二、   房   屋   管   理 （9分）	1、房屋外观完好、整洁。外墙、公共楼梯间、墙面、地面无破损或污迹。	符合的3.0分，每发现一处不完整或不完好的扣0.5分。
	2、阳台封闭统一有序；阳台、平台外廊的使用不碍观瞻。空调架(含分体、窗式)、防盗网(含阳台、窗户)安装统一有序。	符合的2.O分，每发现一处不符合的扣0.3分。
	3、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。	符合的1．O分，每发现一处不符合的扣0.2分。
	4、公共空间及外墙无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌按规定设置统一有序。	符合的1．O分，每发现一处不符合的扣0.2分。
	5、房屋完好率达到98％以上，房屋零修、急修及时率达到98％，维修质量合格率达到100％。	符合的2.0分，指标每降低1％扣0.4分。

 

考核项目	考评内容与标准	考评验收方法	评分
三、   公 共 设 施 设 备 维 修 养 护 （13）分	l、共用设施设备良好、运行正常，无事故隐患，保养检修制度完备。	符合的2.0分，每发现一处不符合的扣O．5分。
	2、消防系统设备完好无损，可随时启动；消防通道畅通。	符合的3．O分。
	3、道路畅通，路面平坦，污水排放畅通。	符合的3.0分，每发现一处不符合的扣1．O分。
	4、供电线路、照明设施完备；路灯、楼道灯、庭院灯完好率达到 98％。	符合的3.O分，每发现一处不符合的扣1．O分。
	5、房屋公共部位和共用设备日常维修及时，维修工程质量合率达到98％。	符合的2．O分，指标每降低5％扣O．5分。
四、   公   共   秩   序   维   护 （14分）	1、小区实行全封闭式管理；设有专业化保安队伍。	符合的5.0分，未实行全封闭管理的扣4.0分。
	2、实行24小时保安制度，昼夜巡视。	符合的2.0分。
	3、设有中央监控、红外线报警监控，实施24小时安全监控并记录及时，无安全死角。	符合的4.0分，基本符合的2分。
	4、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；对进驻小区的装修、家政等服务人员实行临时出入证管理。	符合的2.0分，有一项不符合的扣1.0分。
	5、无火灾、治安、公共卫生等突发事件。	符合的1.0分。